「将来毎月8万円」の家賃収入はどう考える？
RENOSYのマンション投資を老後資金の候補として考えるなら、「毎月いくらの家賃が入るか」だけではなく、「そのうち実際にいくら残るのか」を確認することが重要です。
「毎月8万円」は手取り8万円という意味ではない
RENOSYの提携先である「ANAの住まい」に掲載されたサービス案内では、「将来毎月8万円」という訴求について、物件購入後にRENOSYの平均家賃8万円／月で貸し出した場合を想定した数字であることが明記されています。
さらに、ローン返済期間中は家賃収入が返済に充当され、物件や諸条件によって結果が異なるため、将来の運用成果を保証するものではないとされています。そのため、「購入直後から毎月8万円を生活費として自由に使える」という意味ではありません。
家賃からローン返済と運用費用を差し引く
マンション投資では、家賃がそのまま利益になるわけではありません。RENOSY公式サイトでも、ローン返済のほか、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料、設備の修繕費などが運用コストとして挙げられています。
たとえば家賃が月8万円だったとしても、ローン返済額や毎月の管理費などを差し引けば、保有中のキャッシュフローがマイナスになる場合もあります。反対にローンを完済すると返済負担がなくなるため、手元に残る家賃収入は増えやすくなります。
また、国税庁では不動産所得を不動産収入から必要経費を差し引いて計算するとしています。固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費など、条件を満たす費用が必要経費となるため、家賃収入と税引き後の手取り額も区別して考える必要があります。
定年時のローン残高まで確認する
老後対策として特に確認したいのが、ローン完済時期と定年時期の関係です。定年した時点でもローン返済が続く計画なら、家賃の大部分が返済に回る可能性があります。逆に、定年前後に完済できる計画なら、その後の家賃を老後収入として利用しやすくなります。
そのため、「月8万円」という家賃額だけを見るのではなく、購入価格、借入額、金利、返済期間、定年時の残債、管理費、修繕積立金、想定賃料を一つの収支表で確認することが大切です。家賃下落や一時的な空室を想定した場合でも家計を維持できるかを見ると、判断しやすくなります。
次ページでは、RENOSYで投資マンションを購入する手順と、購入時・保有中に発生する費用を整理します。